Lorsqu’elle est exercée de manière habituelle, l’activité de loueur en meublé et considérée comme de nature commerciale au plan fiscal.

Les produits des locations immobilières nues relèvent des revenus fonciers, ils sont taxés dans cette catégorie, après imputations des charges et des reports déficitaires antérieurs. Les bénéfices sont imposés au même titre que les autres revenus, et les déficits sont reportables sur les années suivantes.

En revanche, les profits qui résultent d’une activité de location meublée sont passible de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) Il faut pour cela que les biens loués meublés soient détenus directement par l’investisseur ou qu’ils le soient par l’intermédiaire d’une société soumise à l’impôt sur le revenu.

Les deux catégories de loueurs en meublé !

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP)   

 Les loueurs en meublé non professionnels sont ceux qui ne remplissent pas simultanément les conditions énoncées ci-dessous, soit qu’ils ne perçoivent pas  23 000€ de loyers par an, soit que les revenus de la location meublée ne soient pas prépondérants. Les loueurs en meublé, qu’ils LMP ou LMNP seront tenus à certaines obligations comptables.

Devenir loueur en meublé non professionnel est une alternative à la location nue classique pour qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier locatif ; possibilité d’amortir les investissements réalisés pour acquérir et améliorer le bien, déduction de toutes les charges y compris les intérêts et dans certaines circonstances récupérations de la TVA sur les immeubles ou les travaux. L’attrait principal réside dans la possibilité de se constituer des revenus locatifs qui sont durables non taxés grâce au jeu de l’amortissement des constructions et du mobilier en vigueur dans le régime du BIC. Un produit idéal pour préparer sa retraite où un complément de revenu.

Parmi les investisseurs qui relèvent du régime de la location meublée non professionnelle on retrouve les personnes qui loue ou sous-loue des logements après les avoir meublés où loués à un exploitant de résidences avec services qui prend en charge la gestion de la résidence, on appellera l’exploitant le preneur à bail avec la signature d’un bail de type commercial entre le preneur et le bailleur qui est l’investisseur.

Le résultat comptable de cette activité est obtenu en retranchant le montant des charges de celui des produits (loyers). Loyers = recettes Charges = dépenses Tous les frais et charges d’exploitation engagés sont déductibles pour la détermination du résultat imposable, les frais de gestion, la CET, l’entretien des biens, les charges locatives, les frais d’entretien, la taxe foncière, les frais liés à l’acquisition des biens ainsi que les frais de notaires, les intérêts d’emprunts, les primes d’assurances, l’amortissement du bien et celui du mobilier. Attention le terrain sur lequel a été construit le bien n’est pas amortissable, Généralement environ 15% du prix d’acquisition.

Le loueur en meublé professionnel (LMP)   

 Pour que l’activité exercée puisse être qualifiée de professionnelle il convient de réunir 3 conditions, -être inscrit au registre du commerce et des sociétés -percevoir plus de 23 000€ de loyers par an (au prorata la 1er année d’acquisition). -que les revenus perçus de la location meublée représentent au moins 50% des revenus totaux de l’investisseur. Le loueur en meublé professionnel a un régime de faveur par rapport au LMNP outre l’exonération d’IFI (impôt sur la fortune immobilière) dont il bénéficie, le déficit créé lui procure une déduction des déficits sur son revenu global.